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銷售排行跌出前十 西安本地房企該如何擺脫尷尬?

作者:佚名   來源:華商報   日期:2019-01-07 10:16:08
導讀:從排隊搶盤到有項目開盤當日幾乎無人購買;從賣房人反悔到買房人猶豫;從狂飆到逐漸歸于理性……去年的西安樓市與這座城市一樣成為全國的網紅,引發諸多關注。在2018年中,哪些房企收獲良多,成為舞臺上的主角?哪些房企銷售在下降,逐漸淡出主流市場?

  從排隊搶盤到有項目開盤當日幾乎無人購買;從賣房人反悔到買房人猶豫;從狂飆到逐漸歸于理性……去年的西安樓市與這座城市一樣成為全國的網紅,引發諸多關注。在2018年中,哪些房企收獲良多,成為舞臺上的主角?哪些房企銷售在下降,逐漸淡出主流市場?
 

  銷售十強門檻提至56億元
 

  連續兩年由外來企業把持
 

  西安已成為全國地產大鱷的競逐之地。近日,陽光售房網發布的《2018年大西安房企銷售金額排行榜》顯示,成交額前十強的企業有:萬科地產、融創中國、綠地 集團、碧桂園集團、中海地產、中南置地、陽光城集團、保利地產、金輝集團和龍湖地產。據了解,該統計范圍包含了西安主城區、西咸新區等全域數據。
 

  這十家企業在西安市場的成交額均超過了56億元,萬科、融創、綠地和碧桂園四家成交額更超過100億元,值得一提的是,去年全國市場的“百億房企”一共不過150余家。與前一年相比,去年西安房企十強的入圍“門檻”提高30%,上榜企業也發生更替。中海、中南和金輝取代了之前榜單里的恒 大、金地和華遠。
 

  對于去年年度十強的狀況,業內如何看待?“與房企業績和經營策略、推盤節奏、項目數量及產品定價等關系密切。”美城股份市場研究總監沈瑋表示,有些企業遭遇階段斷貨,有的靠高端項目拔高銷售額,還有的集中推售新盤脫穎而出等,對于年度銷售額的核算都產生影響。
 

  華商報記者注意到,在十強名單中,本土房企連續第二年缺席,這是在外埠企業強勢攻略之下,全國房企20強在西安聚齊可以說是期間標志性事件。在2006-2010年的十強榜單中,雖然外來企業日漸強勢,但本土房企每年都還有兩、三家躋身其中,天朗、海榮等都曾是其中常客。
 

  房企十強的業績蛋糕在做大,但十強市場份額并非一成不變。領跑榜單的兩家企業仍是萬科和融創,他們在去年合計銷售總額為390億元,占十強房企總成交額的36%,相比2017年下滑了5.8%,這反映出在地產行業集中度提高的大趨勢下,區域市場更容易受推貨量、產品定位影響,少數幾個項目的操盤就可能影響到房企地區銷售格局。
 

  錯失西安樓市紅利期
 

  本土房企缺乏產品變現
 

  去年11月底,在西安上市公司倍增的“龍門計劃”推動下,天地源完成了工商變更登記手續,公司住所遷至高新區辦公地址所在地,宣告其正式回歸陜西上市公司行列,也意味著西安上市公司里面擁有了首家房地產行業公司。
 

  天地源的回歸在西安房地產界震動不小。作為本土國有房企骨干,天地源與紫薇地產、高新地產、高科房產、高科新西部曾并稱“高科五虎”;加上天朗、豪盛、海榮、龍安等“民營房企四小龍”,從上世紀90年起,以他們為代表的本土企業在西安房地產開發和城市建設中長期扮演主角。直到最近十年,外埠房企在西安的銷售份額后來居上,對于本土企業的生存空間也形成逐漸蠶食之勢。
 

  克而瑞地產研究中心公布的《2018年中國房企銷售TOP200排行榜》顯示,有兩家陜西房企躋身前200強,一家是排在第174位的天朗地產(銷售流量金額70億元),另一家就是排名第183位的天地源(銷售流量金額63.4億元)。目前他們是西安本土房企里民營、國有陣營的代表,但是與排名靠前的全國性房企也存在一定差距。
 

  “無論是西安地區還是全國范疇,房企銷售規模都在不斷提高。”克而瑞西安機構總經理朱郁介紹,大致看全國百強 房企的年銷售額多在百億甚至兩百億以上,西安地區的十強企業也在50億以上,這樣的業績規模需要高舉高打的項目布局來支撐。
 

  如果說幾年前“五盤聯動”在西安還比較稀罕,那么現在由單一房企運作近十個項目也不再新鮮。去年下半年流傳的一張西安新盤地圖上,碧桂園、中海、萬科等外來品牌房企都是以項目集群的方式出現,本土房企的項目數量則有所不及。有行業人士指出,自2016年下半年開始的這段西安樓市機遇來臨時,搶灘西安、追加項目投資的外來企業比比皆是,本土房企卻錯失紅利,缺乏變現的產品和能力,本土優勢不再明顯。
 

  與浙閩豫渝相比
 

  陜西龍頭房企“缺失”
 

  前些年風光的陜西本地房企,如天朗、紫薇、海榮、高科、榮華、龍安等房企,近些年因為種種原因發展緩慢,與一線房企距離拉大,導致了從2017年開始本地房企沒能進入西安前十強。
 

  華商報記者注意到,在全國不少省市,雖然一線房企來勢洶洶,但是本地房企往往占據先發優勢,在其所在區域依然處于龍頭地位,地域優勢明顯。以福建為例,當地房企世茂地產一直處于龍頭地位;從重慶來看,龍湖、金科也一直穩居銷售十強榜單之列;而在浙江,綠城中國、濱江集團、中梁地產等浙系房企位居前列,甚至力壓碧桂園、萬科、恒 大等一線房企;從河南來看,正商、建業等豫派房企,也穩居鄭州房企銷售榜單前列。
 

  華商報記者注意到,在去年西安房企銷售金額排行榜上,天地源也是本土房企中排名最靠前的企業,西安市場年成交額約在30億元。既有長期在本土市場的儲備,也有借力資本市場跨區域擴張的實踐。去年天地源在天津、重慶、鄭州、鎮江等多地土儲,且多個地塊屬于戰略性拿地。目前其已完成了全國五大區域的布局。
 

  受企業發展基礎和經營策略影響,目前國內房企存在跨區域布局、聚焦區域市場兩種運作模式。而針對天地源的全國布局,西安本地地產分析人士表示,這體現出其作為本地唯一一家上市房企,擁有支撐擴張的融資平臺優勢。不過,在西安市場潛力日益顯現的背景下,天地源的回歸可能也有聚集資源和政策需要,“國內也不乏建業地產等地產省域化的代表。”
 

  不過,上述分析人士也認為,現在擺在天地源等本土龍頭房企面前的挑戰是:無論西安市場還是外埠市場,都要面臨地產大鱷的強勢競爭。
 

  在美好生活文商旅研究院院長夏強看來,包括天地源等目前西安本土的幾家領軍房企,沖刺五十億甚至百億規模的機會還是很大的,但關鍵要鋪捉到適于自身特征的突破口,在路徑選擇上形成合力。
 

  有不愿具名的本地地產觀察人士分析,與浙閩豫渝相比,陜西龍頭房企“缺失”,大部分市場拱手讓給了外來房企。天地源作為陜西唯一一家上市房企,在回陜之后,期待其能夠殺進第一陣營。
 

  土地和資本“主客易位”
 

  過去一年有貨即贏家
 

  過往西安房地產市場發展中,思想保守曾受到外界詬病。但近幾年市場包容性不斷提高,大型房企的競相涌入,也改變了土地交易這一左右樓市路徑的市場玩法。
 

  “土地和資本在某種程度上已發生了‘主客易位’。”在房地產行業從業多年的馮先生表示,過去搞房地產開發土地是最核心要素,資金可以靠銀行貸款解決,且對于剛起步的城市化進程而言,個性化需求尚未形成,“不管是什么樣的房子,只要開發出來幾乎都不愁賣”他說,現在資本主導房地產開發的局面趨于明朗,尤其是西安近幾年土地越來越公開化之后,資金成為在招拍掛市場勝出的關鍵籌碼,且大企業還在不斷通過并購、合作開發來形成多盤布局。
 

  過去一年各房企在西安的土地和項目儲備,較好檢驗了“有貨即贏家”的現狀。
 

  2017年末才進入西安市場的中南置業可以稱得上是一匹黑馬,依靠浐灞和草灘的熱銷項目,在市場紅利下縮短了清盤周期,全年銷售額也排到了前十強位置。其余像萬科、融創、綠地等房企,也多是依靠在西安的多盤聯動實現了對市場的領跑。
 

  本地地產分析人士認為,本土房企與全國規模房企的差距是多方面的,從融資能力、品牌認知度、企業制度化建設和人才儲備的滯后,以及過往西安市場價值的不足,造就了今天本土房企在項目開發中的落后,“謀求轉型已經成為最現實的選擇。”
 

  馮先生供職的陜西某房企,近兩年就經歷著從操盤手向項目股東的角色轉換。去年他們成立的項目公司,就引入了省內外兩家合伙企業,三方按約定比例持股共同開發目標地塊,未來分成的合作紅利將以權益收入的形式體現。
 

  值得注意的是,雖然在近一兩年的土拍市場上,本土房企的動作并不引人注意,但梳理雅荷、天朗、榮華、海榮和榮民等企業的消息來看,他們的重心也頻頻放到產業運營角度,在科技、農業、旅游、特色小鎮等領域尋求突破。
 

  全裝修交付或加劇行業分化
 

  退二進三帶來機會?
 

  面對規模房企高周轉的運作模式,大面積滾動開發的凌厲攻勢,本土中小房企往往是力不從心,本已難追上腳步。業內人士認為,今年起西安推行的新建住宅全裝修成品交房,可能會進一步加劇行業內分化,帶來強者恒強的局面。
 

  長期以來,西安房地產市場以粗放式的毛坯交房為主流,據估算,精裝交付的占比可能不足全部房源的一半。“全裝修的市場條件下,品牌房企的話語權顯然要強得多。”沈瑋表示,他們在建材資源采購、裝修體系和經驗等方面的實踐更為完備,而對于缺乏實操的中小房企而言,不僅面臨把控好成本與利潤的關系,同時也要面對消費者是否有意愿選擇的考驗。
 

  夏強表示,品牌大房企占據更多市場份額將是大勢所趨。不過,本土房企憑借地緣優勢,借力全國型企業的資金、管理和品牌來實現合作也仍然可行。此外從現實發展角度看,西安在城市進程中的“退二進三”路徑,即:由廠房、工業用地變為商業、旅游、寫字樓等人口聚集產業模式,對房企而言也是新的機會。
 

  事實上,西安有不少城改資源掌握在本土企業手上,過往外來房企進入西安市場,多是通過企業或項目合作的形式,從而獲得一張寶貴的入場券。但一個不容忽略的事實是,西安目前舊城改造市場的熟地已經稀缺,價格也水漲船高。不少品牌房企已開始謀求在周邊地級市場的加速布局。合縱還是連橫,這或許是西安房企需要做好的新命題。(陜西發展觀察)

(責任編輯:郝祎)

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